Kentsel dönüşümde yeni dönem: Yıkım kararı için tebligat yapılmayacak

Kentsel dönüşümde yapılan yeni düzenlemelere göre, yıkım kararı yüzde 51 oy çoğunluğuyla alınan binalarda hak sahiplerine tebligat kapı kapı dolaşarak yapılmayacak. Deprem riskine karşı dönüşüm sürecinin hızlandırılması ve riskli yapıların yenilenmesi amacıyla yasal altyapısı güçlendirilen kentsel dönüşüm kanunu sonrasında, uygulama yönetmeliği de yayımlandı. Bu yönetmelikle, dönüşüm sürecinde belediyeler, müteahhitler ve hak sahiplerinin izlemesi gereken adımlar netleştirildi. Artık yıkım kararı için toplantı düzenleme zorunluluğu ortadan kalktı.

Dolayısıyla, diğer maliklere toplantı düzenleyerek bildirim yapma gerekliliği yok. Riskli yapı tebliğinde, tüm hak sahipleri daha önce olduğu gibi tebligatla adreslerinde aranmayacak. Bunun yerine, binanın "riskli yapı" kararı bina girişine asılarak, muhtara ve e-Devlet'e bildirilerek tebliğ edilmiş sayılacak.

Bu karar, bina girişinde 15 gün süreyle asılı kalacak. Önceden bu süreç iki tebligat ile 60 güne kadar uzayabiliyordu. Ancak, iki haftalık askı süresi içinde yapılmayan itirazlar geçersiz sayılacak. Hamide Hangül'ün Dünya gazetesindeki haberine göre, askı ile yapılan bildirimden sonra 6-9 aya kadar uzayan tahliye süresi en fazla 90 günle sınırlandırıldı. Yani hak sahiplerinin en geç 3 ay içinde binayı boşaltması gerekecek.

Hukukçular, yüzde 51'in dışında kalan ve toplantı şartı kaldırılan maliklere, "Eğer şehir dışındalarsa, binaya asılan bildirimi göremezler. Bu nedenle en az 10 günde bir e-Devlet'e girerek bildirimlerini kontrol etmeleri gerekmekte. e-Devlet'e bakmayan, binası yıkılsa da bunu fark edemez" uyarısında bulunuyor.

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü (GHE) Başkanı Avukat Ali Yüksel, yeni kentsel dönüşüm yasası ve yönetmeliğiyle, dönüşüm sürecinin hızlandırılmasının hedeflendiğini belirtti. Eskiden dönüşüm kararı 3’te 2 oy çoğunluğuyla alınırken, şimdi yüzde 51 oyla alınabiliyor. Yüksel, kanunun kendi aralarında anlaşma süresi tanıdığını, ancak yönetmelikte maliklerle toplantı yapılmasına gerek olmadığını ifade etti.

Yönetmeliğe göre, maliklerle anlaşma sağlanmadan alınan karar muhtara ve binaya asılarak tebliğ edilebilir. Bu durum dava konusu olabilir. Bu nedenle tüm hak sahiplerinin dönüşüm toplantılarına katılması önemlidir. Katılmadıkları takdirde hak kaybı yaşayabilirler.

Yenilenen mevzuat ve yönetmelikle ikamete tebligat zorunluluğunun da kaldırıldığını belirten Yüksel, "Yeni düzenleme ile ikamet adresine gönderme zorunluluğu yok. e-Devlet’e, muhtarlığa ve riskli binaya tebligat yapıştırılması yeterli olacak. e-Devlet'ine bakmayan ve muhtara gitmeyen hak sahipleri, binaları yıkıldığında sadece hesaplarında para görebilirler. Bu nedenle kişilerin e-Devlet'lerini düzenli olarak kontrol etmeleri gerekiyor" dedi.

Gayrimenkul Hukuku Derneği (GHD) Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, eski düzenlemede 60-30 günlük iki tebligat süresi olduğunu ve tahliye süresinin bazen 6-9 aya kadar uzayabildiğini, yeni düzenlemeyle 15 günlük askı süresinden sonra tahliye süresinin 90 günle sınırlandırıldığını belirtti.

Kiraz, yeni kentsel dönüşüm yasasının getirdiği değişiklikleri şöyle açıkladı:

"Riskli yapı tespiti kapsamında karot alınması için maliklerin talebi üzerine, maliklerden biri kapısını açmak istemezse lisanslı kuruluş Bakanlık İl Müdürlüğüne başvurur ve müdürlük kaymakamlığa yazı yazarak polis marifetiyle karot alınırdı. Yeni düzenleme ile 'riskli yapı tespitinin engellenmesi halinde, mülki idare amiri yazısıyla ve yeterli kolluk kuvveti sağlanarak kapılar açılarak resen tespit yapılacak."

Riskli yapı tespiti kararının, Başkanlık veya İdare tarafından 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirileceğini belirten Kiraz, "Tapu müdürlüğü tarafından değil, bizzat Başkanlık veya İdare tarafından binaya riskli yapı yazısı asılacak. Maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılacak, muhtarlıkta da 15 gün askıda kalacak. Bu süreç sonunda tebligat yapılmış sayılacak" dedi.

Tahliye süreleri ve tebligat konusunun da yeniden düzenlendiğine dikkat çeken Kiraz, "Eski düzenlemede birinci tebligat 60 günden az olmamak üzere, ikinci tebligat ise idare tarafından belirlenecek yeni bir süre olarak tanımlanmıştı. Ancak yeni düzenlemede tek bir süre öngörülmüş ve bu süre 90 günden fazla olamayacak şekilde tanımlanmıştır. Örneğin bir apartmanda 5 daire varsa belediye 15-25-35 gün süre verebilir. Bir sitede bir blokta 100 bağımsız bölüm varsa idare en fazla 90 gün süre verebilecektir" dedi.

Kiraz, "Riskli yapı tahliyesinin engellenmesi halinde, mülki idare amiri yazısıyla ve yeterli kolluk kuvveti sağlanarak kapılar açılarak tahliye resen yapılacak. Bu şekilde yapılan tahliyelerde ortaya çıkacak tüm masraflar, engelleyen kişilerin hisseleri oranında tapu kaydına yansıtılacak ve 6183 sayılı kanun kapsamında tahsil edilecek" dedi.

GHE Başkanı Avukat Ali Yüksel, yeni düzenlemelerle dava sayısının artabileceğine işaret etti. Yüksel, "Oturduğunuz bina muhtara yakınsa duyarsınız, ancak farklı şehirlerde konutlarınız varsa, o konutların bulunduğu yerdeki muhtara gitmeniz gerekecek. Eskiden üçte iki çoğunluk vardı, uzlaşmayan kişi sayısı daha azdı, şimdi ise yüzde 50'ye yakın uzlaşmayan olabilir, bu nedenle dava sayısında artış olabilir" diye konuştu.